„Терминал 3“ потърси мнението на специалисти относно възможните нарушения в сделките на ГЕРБ първенците Цветан Цветанов, кумицата му – заместник-министъра на спорта Ваня Колева, правосъдния министър Цецка Цачева, народния представител Вежди Рашидов – председател на Комисията по култура в 44-ото Народно събрание. Няма нужда от припомняне, но е важно да кажем, че става дума за имоти, чиято пазарна цена е една, но те са изповядани на данъчна оценка. Важно е да отбележим, че в публичното пространство като оправдание за сделки бе тиражирано и твърдението, че изповядването на данъчна оценка било масова практика, в която нямало нищо лошо.
Според анализа в конкретните случаи може да се твърди, че има данни за извършени престъпления.
Ето защо.
При сключването на сделка за възмездно прехвърляне на недвижим имот (най-масово срещаният пример е покупко-продажбата) се дължат 3 вида данъци и такси от страните по сделката:
Нотариални такси
Продажбата на недвижим имот се извършва във формата на нотариален акт (иначе договорът е недействителен) и съответно се дължат нотариални такси. От своя страна те биват пропорционални – съобразно материалния интерес на трансакцията или цената на продажбата – и обикновени – дължи се определена фиксирана парична сума. Основната нотариална такса, която се дължи при издаването на нотариалния акт, е таксата по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Определя се по една намаляваща скала, по която основната нотариална такса може да бъде най-малко 30 лв. (за прехвърлителна сделка с цена до 100 лв. включително) и най-много 6000 лв. без ДДС. Това е в случай, че сделката е с цена, по-висока от 4.5 млн. лв. С други думи, максималната нотариална такса, която теоретично биха могли да платят страните по една покупко-продажба на недвижим имот, е 7200 лева с ДДС, дори и цената на сделката да е над 4.5 млн. лева. В допълнение могат да се дължат и някои дребни обикновени такси (10 лв. и/или 2 лв. и др.) – за преписи или за заверка на пълномощни, декларации и др.
Местен данък
Местен данък се дължи при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин. Това е данъкът по раздел III на глава II на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Той се дължи на съответната община и съгласно чл. 47, ал. 2 ЗМДТ се определя от общинския съвет в размер от 0.1 до 3 на сто от оценката на съответното имущество. В случая с възмездното прехвърляне на недвижим имот оценката на имота съвпада с уговорената цена, на която той се продава. За Столична община размерът на местния данък, определен от Столичния общински съвет, е 2.5% от цената на продажбата. Въпрос на елементарна аритметика е да разберем, че колкото по-висока е продажната цена, толкова по-висок ще бъде и местният данък и че когато страните уговарят по-ниска продажна цена от действителната (а има и хипотеза остатъкът от цената да се плаща “на ръка”) страните лишават от данъчен приход съответната община.
Държавна такса за вписване
Третото плащане, което се дължи при сделка за продажба на недвижим имот, е такса за вписване, събирана на основание на чл. 2, ал. 1 от Тарифата за държавните такси от Агенцията по вписвания. Съгласно тази разпоредба за вписване на подлежащи на вписване актове (в това число и за нотариални актове) и документи се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв. Логично е да се предположи, че ако цената, записана в нотариалния акт, е по-ниска, държавната такса от един промил от цената също ще бъде по-ниска от действителната и с това се лишава Агенцията по вписвания от дължимата й държавна такса. Предполагаме, че това го знае дори и правосъдният министър Цецка Цачева, тъй като тази агенция е именно в нейния министерски ресор.
Безспорно най-тежкото нарушение, което се извършва в случаи с умишлено записване на по-ниска от действителната цена в нотариалния акт, е избягването на установяването и плащането на местен данък чрез съставяне или използване на документ с невярно съдържание, неистински или преправен документ (нотариалния акт). Това очевидно се прави умишлено, за да се спести данък. Подобно деяние според специалистите, до които се допита „Терминал 3“, представлява престъпление по глава седма на Особената част на Наказателния кодекс, озаглавена “Престъпления против финансовата, данъчната и осигурителната системи”. По подобен начин следва да се третира и лишаването на Агенцията по вписвания от държавни такси.
Подвеждането на нотариуса от двете страни (продавач и купувач), представяйки му по-ниска от действителната цена, за да се плати по-ниска нотариална такса, също представлява престъпление. В определени случаи и ако го правят умишлено, страните извършват престъплението документна измама. Страните могат да бъдат уличени и в извършване на престъпление, декларирайки неверни данни, тъй като една от декларациите, които се изискват от тях да попълнят и подпишат пред нотариуса, е, че декларират изрично действителната цена на сделката и произхода на средствата. В много от случаите страните не декларират по-ниска цена, за да избягнат плащането на нотариални такси или за да измамят нотариуса, като му платят по-малка нотариална такса. Таксите, както обяснихме, не могат да бъдат повече от 7200 лв. с ДДС, което не е голяма сума на фона на другите разноски по сделката. Това обикновено се прави, защото купувачът не може да докаже произхода на парите, които плаща.
Отделен проблем е как и защо се изповядва сделката, така че става ясно, че целта е да се намали до минимум дължимият ДДС от физическо лице – купувач. Това е друг, по-сложен въпрос, който заслужава отделен, подробен анализ, но в практиката има много случаи, в които сделката се структурира умишлено така, че да се избегне плащане на ДДС.
При всички случаи обаче по-високата действителна цена оказва влияние на приходите на купувача, който в общия случай е търговско дружество. Колкото по-високи приходи има такова търговско дружество, толкова по-висок корпоративен данък ще плати то. По същата логика, ако страните умишлено намалят цената на сделката под действителната стойност, дружеството купувач ще има по-малко приходи и върху тях ще плати по-нисък корпоративен данък. В смисъл вредата за публичните финанси е ясно видима и лесно откриваема.
Записването в имотна сделка на цена, която е по-ниска от действителната, е много сериозно закононарушение, което в някои случаи може да представлява деяние/я, представляващо/и няколко престъпления в съвкупност. Това не е невинна грешка и не може да се допуска, още повече от политически лица, защото “всички така правят”, както твърдят някои „независими експерти“ в телевизионните студиа.
Както вече „Терминал 3“ написа, скандалът с имотите, придобити от функционери и близки до ГЕРБ, на цени, много по-ниски от пазарните, от строителния предприемач “Артекс Инженеринг”, се разраства. Оказва се, че през 2017 г. в Народното събрание е приета поправка в Закона за устройството на територията, която ползва изключително “Артекс Инженеринг” и техния скандален проект за небостъргач в кв. “Лозенец”. Вносител на поправката е депутатът от ГЕРБ Александър Ненков, а самият Цветан Цветанов я е подкрепил при гласуването в зала. Поправката става известна в професионалните среди на архитекти и строители като поправката “Артекс”. В този случай следва да отбележим, че според изрична разпоредба на Закона за противодействие на корупцията и отнемане на незаконно придобитото имущество народните представители са лица, заемащи висша публична длъжност и нямат право да участват в подготовката, обсъждането, приемането, издаването или постановяването на актове, които да са в техен частен интерес. Тези действия на народните представители следва да бъдат разследвани от Комисията за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобитото имущество (КПКОНПИ) и ако тя открие данни за корупция или конфликт на интереси, трябва да си взаимодейства с прокуратурата за започване на наказателно производство.
Ще следим с интерес дали ще има и ако има, какво ще открият в случая разследванията на компетентните органи.
